Immobilier  

Les aides à l’investissement locatif

Les logements neufs ou assimilés peuvent bénéficier du dispositif Scellier. Le dispositif Scellier s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 par des personnes physiques ou des sociétés civiles imposées à l’impôt sur le revenu.
Entrent dans le champ d’application de ce régime :
– les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
– les constructions de logement par le contribuable ;
– les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logements ;
– les acquisitions en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence. Pour les logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010, le dispositif n’est pas applicable
si l’acquisition a été financée au moyen d’un prêt locatif social. Ces logements doivent respecter la réglementation thermique en vigueur (RT 2005)
Le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt, dont le taux est de 25 % du prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 € pour 2009 et 2010.

 

Pour 2011 et 2012, afin de favoriser la construction d’habitations à forte performance énergétique, un taux différencié est prévu entre les logements BBC (bâtiments basse consommation) et les logements non BBC. En conséquence du “coup de rabot” sur les niches fiscales, les taux sont réduits de 10 %, soit un taux de 22 % pour les logements BBC et un taux de 13 % pour les logements non BBC. Toutefois, si le contribuable justifie avoir pris avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier, son avantage fiscal ne sera pas réduit de 10 %. L’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, sous réserve qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou un service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.

 


Cette réduction d’impôt est limitée à un seul investissement par an et par foyer fiscal. Elle est étalée sur neuf ans à compter de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas d’excédent de la réduction sur l’impôt dû au titre d’une année donnée, un report est possible sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes, sous réserve que l’immeuble soit maintenu à la location pendant les années concernées. Le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, un engagement de location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant neuf ans. Le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu’un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire est autorisée. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société civile, le titulaire du bail doit être une personne autre que l’un des associés ou qu’un membre du foyer fiscal de l’un des associés. Le bailleur doit également s’engager à ce que le loyer mensuel au mètre carré ne soit pas supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à certains plafonds fixés en fonction de la situation du logement.

 

L’investissement Scellier peut être effectué dans le secteur intermédiaire. Les revenus fonciers imposables sont déterminés après un abattement de 30 % sur le montant des loyers et les autres charges déductibles pour leur montant réel. De plus, une réduction complémentaire de 5 % du prix de revient est possible par période triennale. La réduction sera imputée à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chacune des années. En contrepartie, les plafonds de loyers sont plus bas et le locataire doit répondre à des conditions de ressources. Par ailleurs, il ne peut être un descendant ou un ascendant du propriétaire.

 

Les logements anciens : dispositif Borloo ancien Le logement doit être loué nu pendant toute la durée de la convention, précédemment signée avec l’Anah(1), à une personne autre qu’un ascendant, un descendant ou un associé si le logement est la propriété d’une société civile. L’avantage fiscal est un abattement spécifique de 30 % ou 45 % (2) sur le revenu locatif, selon que le bail a été conclu dans le cadre d’une convention du secteur intermédiaire ou d’une convention du secteur “social” ou “très social”. Entre autres conditions, la seconde convention prévoit que le logement ouvre droit à l’aide personnalisée au logement. La loi relative au droit opposable au logement a étendu le Borloo ancien aux logements faisant l’objet d’un renouvellement de bail. La condition du plafond du loyer pourra conduire dans certains cas à une diminution de celui-ci. Le dispositif reste exclu pour les baux conclus avec une personne occupant déjà le logement sans être titulaire d’un bail.

 

Le régime spécifique de la loi Malraux permet, pour les demandes réalisées depuis le 1er janvier 2009, de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des opérations de restauration déclarées d’utilité publique sur des immeubles situés dans certaines zones protégées. La réduction accordée à l’investisseur en 2011 est de 27 % du montant des travaux et charges si l’immeuble est situé en zone de protection du patrimoine architectural ou de 36 % s’il est situé en secteur sauvegardé. Le dispositif s’applique à la condition que le propriétaire s’engage à louer l’immeuble pendant neuf ans. Les catégories de dépenses éligibles sont énumérées par la loi et concernent celles exposées à compter de la délivrance du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, dans la limite annuelle de 100 000 €.

 

La réduction d’impôt liée aux investissements locatifs dans des résidences de tourisme (ZRR) a été réaménagée par la loi de finances pour 2011. Les acquisitions de logements neufs dans les résidences de tourisme classées et situées dans certaines zones géographiques, notamment les zones de revitalisation rurale (ZRR), ainsi que les acquisitions de logements anciens situés dans certaines zones classées et achevés avant le 1er janvier 1989 qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret, n’ouvrent plus droit à la réduction d’impôt à compter du 1er janvier 2011. Les acquisitions de logements neufs ou à réhabiliter pour lesquelles une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2011 ouvrent encore droit à la réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, majoré, le cas échéant, du coût des travaux réalisés. Elle est plafonnée et son taux est de 25 % ou 20 % selon le cas. Elle est répartie sur six ans au maximum, à raison, chaque année, du sixième du montant maximal de l’avantage fiscal. Ou sur demande du contribuable, elle peut être imputée sur sept ans selon des modalités de calcul précises. Il n’est pas possible de cumuler au titre de la même année des réductions d’impôt sur deux investissements différents. Toutefois, pour les travaux de reconstruction, d’amélioration, d’agrandissement ou de réparation, réalisés dans des logements situés dans certaines résidences de tourisme, la loi de finances pour 2011 n’apporte aucune modification. Ainsi, elles ouvrent droit jusqu’au 31 décembre 2012, à une réduction d’impôt indépendante égale à 18 % ou 36 % (conséquence du “coup de rabot de 10 %” sur les niches fiscales, les taux en 2010 étaient de 20 % ou 40 %), dans les mêmes limites que pour l’achat d’un logement neuf. Mais cette réduction d’impôt est accordée sur les années de paiement des dépenses. Dans tous les cas, le propriétaire doit s’engager à louer nu pendant neuf ans à l’exploitant de la résidence touristique.

 

Le dispositif d’aide aux investissements outre-mer a été modifié par la loi de finances pour 2011. Les investissements dans le secteur immobilier réalisés à compter du 1er janvier 2011 ouvrent droit à une réduction d’impôt à hauteur de 27 % (répartie sur cinq ans) pour les souscriptions au capital de certaines sociétés et pour certains investissements immobiliers (construction ou acquisition de logements neufs pour les louer à usage d’habitation principale pendant au moins cinq ans). Le taux de la réduction est porté à 40 % pour les investissements locatifs dans le secteur intermédiaire (durée de location minimale portée à six ans). Dans tous les cas, le plafond qui constitue la base maximale de calcul de la réduction d’impôt est fixé à 2 247 € HT par mètre carré de surface habitable en 2010 (chiffre révisé chaque année). Pour les investissements outre-mer réalisés à compter du 1er janvier 2011, la réduction d’impôt annuelle est plafonnée, sauf cas particuliers, à 36 000 € (40 000 € en 2010, application de la baisse de 10 %). Toutefois, le contribuable peut opter pour un plafonnement fixé pour 2011 à 13 % de son revenu imposable (15 % du revenu en 2010).

 

Pour mémoire, il n’est plus possible depuis le 1er janvier 2010 de souscrire aux dispositifs suivants : Les dispositifs Robien classique et recentré permettent la déduction sur les revenus fonciers d’un amortissement du prix de revient de l’immeuble et s’appliquent aux personnes physiques et aux sociétés civiles pour leurs investissements réalisés entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009. Les immeubles concernés sont similaires à ceux du dispositif Scellier (neuf ou en l’état futur d’achèvement). Les conditions du régime Robien sont également proches du dispositif Scellier (engagement de louer l’immeuble durant neuf ans, loyers plafonnés, etc.). Le régime Borloo neuf s’applique aux logements neufs et assimilés donnés en location dans le secteur intermédiaire. Il concerne des investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Le bailleur bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires, sous forme d’un complément de déduction au titre de l’amortissement dont la durée peut atteindre quinze ans, et d’un abattement spécifique de 30 % sur les loyers sur la même durée. Le contribuable doit donc avoir opté pour ce régime lors de la déclaration de revenus et remplir des conditions d’engagement de location : le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant et ses ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond lors de la signature du bail.


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