Immobilier  

Impots liés à la location d’un bien immobilier

Les loyers procurés par la location d’un bien immobilier loué nu, que ce bien soit détenu en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière relevant de l’impôt sur le revenu ou d’une SCPI, sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 12,3 % dont 5,8 % de CSG déductible.

 

Le revenu foncier imposable est égal au montant des loyers et de certaines recettes
accessoires ou exceptionnelles, après déduction des charges de propriété payées durant l’année. Sont notamment déductibles les dépenses suivantes (hors régimes spécifiques d’aides à l’investissement) :
– les dépenses d’entretien et de réparation pour remise en état du bien ne modifiant pas la nature, l’agencement ou l’équipement initial ;
– les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, à l’exclusion des travaux d’agrandissement ou de reconstruction ;
– les appels provisionnels de charges versés aux syndics de copropriété avec régularisation l’année suivante ;
– les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire lorsqu’elles ne lui ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
– les intérêts et frais d’emprunt pour l’acquisition, la construction ou la réalisation de travaux sans limite de plafond ou de durée ;
– les frais réels de gérance et les rémunérations des gardiens ou concierges ainsi que les dépenses de procédure ;
– les autres frais de gestion (correspondance et téléphone) couverts par un forfait de 20 € par local ;
– les primes d’assurance afférentes à l’immeuble ou au bail, quel que soit le risque couvert, depuis la suppression de l’abattement forfaitaire ;
– les impôts fonciers.

 

Si le revenu foncier (loyers/charges) est bénéficiaire, celui-ci s’ajoute à l’ensemble des revenus réalisés par le foyer pendant l’année, pour être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si, à l’inverse, un déficit est constaté, il peut être déduit du revenu global à concurrence de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). La fraction du déficit excédant cette limite ou liée à des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Le régime simplifié ou microfoncier s’applique aux propriétaires bailleurs dont le total des loyers encaissés dans l’année n’excède pas 15 000 €, y compris lorsque la location ne s’est pas étendue sur l’ensemble de l’année. Le montant total des loyers est à reporter directement sur la déclaration d’ensemble des revenus et non sur la déclaration spécifique des revenus fonciers. L’Administration applique elle-même un abattement au taux de 30 % sur le revenu locatif brut. Cet abattement représente l’ensemble des charges et aucune autre déduction n’est possible. Le contribuable peut renoncer à ce régime pour se placer sous le régime réel en déposant une déclaration de revenus fonciers. Cette option pour le régime réel est globale et s’applique obligatoirement pour une période de trois ans. Le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers après la première période de trois ans est considéré comme une prorogation annuelle. Précisions : le régime du microfoncier peut s’appliquer aussi aux propriétaires de parts de SCI ou de SCPI s’ils disposent également de revenus fonciers procurés par des immeubles détenus en direct. Restent exclus de ce régime les contribuables propriétaires de logements ou de parts de SCI ou de SCPI qui bénéficient de dispositifs spécifiques tels que les amortissements ou abattements forfaitaires majorés (dispositifs Borloo, Robien, Besson, Périssol, Malraux, etc.). Le dispositif Scellier peut bénéficier du régime microfoncier, mais il entraîne la perte des abattements forfaitaires liés au secteur intermédiaire.


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